2026年5月22日，准格尔旗人民政府（准政办发〔2026〕25号）发布了《准格尔旗“商业去库存”实施方案》(简称《实施方案》)，将于2026年5月22日起施行。有关情况解读如下。
问：《实施方案》出台的目的是什么？
答：《实施方案》出台目的主要为以下三方面：
一是助力房地产业转型升级，促进房地产业高质量发展。内蒙古自治区住房和城乡建设厅《内蒙古自治区高品质住宅开发建设指导意见》提出完善高品质住宅规划、设计、建造、验收、维护等方面的政策措施，引导房地产企业以提升住房品质和人居环境为目标，采用新材料、新工艺、新技术，建设具备安全耐久、健康舒适、绿色低碳、智慧便捷的高品质住宅。《鄂尔多斯市人民政府关于进一步优化政策措施促进房地产业高质量发展的意见》提出为适应房地产市场供求关系变化新形势，建立“人、房、地、钱”要素联动新机制，完善“市场+保障”住房供应体系，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式，促进房地产业高质量发展。
二是解决商业设施供给总量过剩与空间分布失衡的问题。为积极适应准格尔旗经济社会发展的新形势与新要求，进一步优化土地资源配置、盘活存量低效用地，加快完善城市公共服务设施体系，推动闲置商业服务业设施用地高效利用与开发建设，有效缓解现状商业设施布局不均衡、不充分的突出问题，促进房地产供需结构优化与市场健康平稳发展，
三是满足行业部门使用需求。当前，商业地产去库存工作尚缺乏一套统一、明确的操作标准，导致在推进过程中标准不一、流程模糊，难以形成有效合力。为确保去库存工作有章可循、流程规范且具备实际可操作性，亟需尽快制定出台相应的指导性标准。该标准的制定，其核心目标是立足于行业发展的现实需要，旨在为市场主体提供清晰的工作路径和操作依据，从而切实满足相关行业在存量盘活、资产处置及风险化解等环节中的实际使用需求，真正发挥标准的引领和支撑作用。
问：《实施方案》主要内容有哪些？
答：《实施方案》主要包括以下五个方面内容：
一是适用对象，满足规划技术条件可行、不影响消防安全的商业办公地产项目，可根据当前市场需求，对其使用功能进行转型或适当调整商住比例。但土地出让合同中已明确约定不得改变用途，或要求整体经营、自持的商业办公用地部分，不适用于上述调整政策。
二是适用范围，本政策所针对的对象，是指建设单位已合法取得国有建设用地使用权，但尚未进入实质性开发建设阶段的商业办公地产项目。依法认定为闲置土地且未按规定处置的项目除外。
三是调整原则，本次商业去库存的实施调整，须遵循土地使用权人自愿参与的原则。商业用地可优先调整为国家鼓励的新兴产业或公共服务用地，也可根据实际需要调整为居住用地或商住混合用地，但调整为居住用地的，须在满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下进行。同时，商业用地的调整不得位于城市商业中心或副中心的商业用地，且不得违反国土空间规划强制性内容。
四是建设标准，调整后用于居住用地的建设项目，须达到《鄂尔多斯市高品质住宅小区评价标准（DB 1506/T56—2024）》规定的二星级以上标准，且用于保障性住房的建筑面积不得低于成品住宅总建筑面积的10%。在规划设计方面，住宅层高不应低于3.2米，停车位配建比例不低于1:1.5，且单个车位面积不小于6米×3米。同时，应注重居住环境品质，配套规划建设可供居民游憩或开展健身活动的公共场地，集中绿地面积不低于居住区用地总面积的10%。
五是调整后用地指标的确定，用地调整后的控制指标，应符合《鄂尔多斯市城市规划管理技术规定（2023年修订版）》要求和地方相关标准。其中调整为商业与居住混合用地的，容积率、建筑密度、绿地率等控制指标不得超过原批复规划条件设定的上限值。
六是审批程序，包括提交申请、规划调整、地价评估与价款核定、合同签订与价款缴纳、手续办理与项目实施和验收归档六大程序。
七是注意事项，开工时限要求调整用地后，应按照出让合同约定的动工开发日期及时开工建设，且实际动工时间不得超出合同约定动工时间3个月；用地使用年限要求，起始日期按原出让合同交地之日确定，终止日期按国家法定最高年限确定。如已办理不动产登记，以证载起止日期为准。
八是实施方案有效期限，实施方案的有效期限为3年。本实施方案实施后，国家、自治区、鄂尔多斯市如另有规定，按照有关规定执行。
问：《实施方案》对于地价评估和价款如何确定？
答：评估依据：自然资源部门根据出具的新用途建设用地规划条件，对转型地块进行地价评估，重新核定土地出让金。自然资源部门按照《国有建设用地使用权出让评估技术规范（国土资厅发〔2018〕4号）》规定实施双评估，以自然资源主管部门依法受理补缴地价申请时点为估价期日，为保证评估结果客观公平，需采用两种及以上方法进行评估。因土地市场不发育无法满足双方评估要求的，需提交详细市场调查情况说明。
价款计算标准，商业用地变更用途:补缴地价款=(新用途楼面地价-旧用途楼面地价)建筑面积。新、旧用途楼面地价均为估价期日的正常市场价格。
商业用地用途与容积率同时调整:补缴地价款=(新用途楼面地价x新增建筑面积)+(新、旧用途楼面地价之差x原建筑面积)，新用途楼面地价按新容积率、新用途规划条件下的正常市场楼面地价确定，旧用途楼面地价按原容积率规划条件下的正常市场楼面地价确定。
特殊情形处理:若新规划条件下土地使用权市场价格低于原用途土地使用权市场价格，不再补缴地价款;若涉及用地结构调整的，分别核算各用途建筑面积变化带来的地价增减额，合并计算应补缴地价款。各用途的楼面地价按调整结构后确定。
土地评估费用纳入土地出让成本，由提出申请的土地使用权人承担。宗地价格低于原出让合同价款的，按原土地出让合同价款确定土地出让价款（不予退还差价）。
问：《实施方案》《实施方案》的适用地域范围包括哪些？
答：《实施方案》适用于准格尔旗行政区域全域，涵盖中心城区、各乡镇及经济开发区。
解读机构;自然资源局
解读人：邬学芳联系电话：13754178585
