准格尔旗人民政府办公室关于印发《准格尔旗“商业去库存”实施方案》的通知

经旗人民政府2026年第5次常务会议审议通过，现将《准格尔旗“商业去库存”实施方案》印发给你们，请认真组织实施。

准格尔旗人民政府办公室

2026年5月22日

准格尔旗“商业去库存”实施方案

为积极适应准格尔旗经济社会发展新形势新要求，优化土地资源配置、盘活存量低效用地，完善城市公共服务设施体系，推动闲置商业服务业设施用地高效利用与开发建设，缓解商业设施布局不均衡、不充分问题，促进房地产供需结构优化和市场健康平稳发展，根据《鄂尔多斯市人民政府关于进一步优化政策措施促进房地产业高质量发展的意见》（鄂府发〔2025〕34号），制定本方案。

一、适用对象

规划技术条件可行、不影响消防安全的商业办公地产项目，可根据市场需求转型使用功能或适当调整商住比例。土地出让合同已明确约定不得改变用途，或要求整体经营、自持的商业办公用地，不适用本政策。

二、适用范围

本政策适用于建设单位已合法取得国有建设用地使用权、尚未进入实质性开发建设阶段的商业办公地产项目。依法认定为闲置土地且未按规定处置的项目除外。

三、调整原则

1．严格遵循国土空间相关法律法规，用途变更及地价评估全程符合《国土资源部办公厅关于发布〈国有建设用地使用权出让地价评估技术规范〉的通知》（国土资厅发〔2018〕4号）要求，确保程序合法、结果公正。

2．已出让尚未开工的商业服务业用地，可优先调整为养老、文化、旅游、科教、体育、现代物流仓储等国家鼓励的新兴产业或公共服务用地。

3．已出让尚未开工且符合规划调整条件的商业服务业用地，可按规定程序申请变更为商业与居住混合用地，调整商住比例。

4．已出让尚未开工且符合规划调整条件的商业服务业用地，在满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，可调整为居住用地。居住用地兼容商业服务业用地时，兼容性建筑计容建筑面积比例不得大于规划用地总计容面积的10%。

5．拟调整的商业服务业用地位于上位规划确定的商业中心、商业副中心范围内，或涉及违反国土空间规划强制性内容的，禁止调整。

6．遵循土地使用权人自愿参与原则，兼顾其合法权益与国有资产保值增值，统筹存量去化实际需求，以市场化、规范化方式有序推进商业库存优化，促进资源合理配置与高效利用。

7．商业服务业用地调整应对接批地、供地及不动产权籍信息，并征求利害关系人意见后方可实施。

四、建设标准

1．调整后居住用地需达到《鄂尔多斯市高品质住宅小区评价标准（DB 1506/T56—2024）》二星级以上标准，用于保障性住房的比例不低于成品住宅建筑面积的10%。

2．体现以人民为中心的发展理念，结合居住需求、人口结构和生活方式变化趋势，降低容积率、提高得房率。

3．住宅结构层高不小于3.2米，外墙保温优先采用保温结构一体化技术。

4．实现人车分流，鼓励停车位配建标准不低于1∶1.5，车位面积不小于6米×3米，预留电动车充电设施或配备充电桩。

5．配套规划建设可供居民游憩、健身的公共场地，集中绿地面积不低于居住区用地面积的10%。

6．依据场地周边配套，针对性补齐城市配套服务设施短板，达到完整居住社区建设标准。

7．其他具体建设标准参照《鄂尔多斯市高品质住宅小区评价标准（DB 1506/T56—2024）》和《内蒙古自治区高品质住宅开发建设指导意见》（内建房〔2024〕178号）执行。

五、用地指标

1．调整为其他公共服务设施或居住用地的，调整后容积率、建筑密度、绿地率等控制指标按《鄂尔多斯市城市规划管理技术规定（2023年修订版）》相关指标执行。

2．调整为商业与居住混合用地的，容积率、建筑密度、绿地率等控制指标不得超过原批复规划条件设定的上限值，并应符合《鄂尔多斯市城市规划管理技术规定（2023年修订版）》及地方相关标准。

3．调整后建筑高度应在符合日照、消防等强制性规范基础上，统筹周边区域建筑高度、城市天际线形态及空间视觉关系，与相邻建筑高度有序过渡、与城市整体风貌和谐统一。

六、审批程序

准格尔旗“商业去库存”项目的审批程序主要为：

1．提交申请。

土地使用权人向自然资源主管部门提交书面申请，附国有土地使用证（不动产权证书）、原土地出让合同、规划方案初步论证报告、土地权属无争议说明及相关权利人同意证明（如有抵押、共有等情形）。自然资源主管部门审议后，结合《薛家湾、大路和沙圪堵地区“商改住”空间布局研究方案》梳理汇总符合调整情形和原则的项目，对可调整地块启动重新核定土地出让金和用地变更程序。

2．规划调整。

自然资源主管部门组织编制详细规划修改方案，对用途变更可行性、规划符合性、周边配套承载能力等进行技术论证，组织相关部门及专家论证形成意见；论证可行的方案经规委会审议后，在政府网站和项目现场同步公示，公示期不少于30日，重要地块需在本地主要新闻媒体公示，征求利害关系人意见，必要时组织听证。根据反馈意见修改完善后，报旗人民政府批复，并依据批复文件出具新用途建设用地规划条件。

3．地价评估与价款核定。

（1）评估依据。

自然资源主管部门根据新用途建设用地规划条件，对转型地块进行地价评估，重新核定土地出让金。按《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）实施双评估，以依法受理补缴地价申请时点为估价期日，采用两种及以上方法评估。因土地市场不发育无法满足双评估要求的，需提交详细市场调查情况说明。

（2）价款计算标准。

商业用地变更用途：补缴地价款＝（新用途楼面地价－旧用途楼面地价）×建筑面积，新、旧用途楼面地价均为估价期日的正常市场价格。

用途与容积率同时调整：补缴地价款＝（新用途楼面地价×新增建筑面积）＋（新、旧用途楼面地价之差×原建筑面积）；新用途楼面地价按新容积率、新用途规划条件下的正常市场楼面地价确定，旧用途楼面地价按原容积率规划条件下的正常市场楼面地价确定。

特殊情形：新规划条件下土地使用权市场价格低于原用途的，不再补缴地价款；涉及用地结构调整的，分别核算各用途建筑面积变化的地价增减额合并计算，各用途楼面地价按调整后结构确定。

4．合同签订与价款缴纳。申请人在规定期限内缴纳补缴地价款及相关税费，与自然资源主管部门签订《土地出让合同变更协议》或重新签订《国有建设用地使用权出让合同》，明确变更后用途、容积率、开竣工时间、配套设施要求等条款。

5．手续办理与项目实施。

申请人凭变更后的土地出让合同及缴费凭证办理规划许可证、施工许可证等手续，按新规划条件实施建设。

6．验收归档。

建设工程竣工后，建设单位或个人应就工程是否符合规划条件和规划许可内容向自然资源主管部门申请核实；自然资源主管部门应及时组织核实。未申请核实或经核实不符合的，不得组织竣工验收，产权登记机关不予办理产权登记。项目全过程形成的申请材料、论证报告、公示材料、审批文件、验收意见等资料，由自然资源主管部门按档案管理规定整理归档，确保全过程可追溯、资料完整规范。

七、政策支持与保障措施

1．部门协同。

建立商业去库存用途变更联席会议制度，由自然资源、住房城乡建设、财政、税务、生态环境、消防等部门及属地政府组成，统筹项目审批、地价评估、手续办理等工作，实行“一窗受理、并联审批”，压缩办理时限。

2．监督管理机制。

（1）对获批用途变更的项目，自然资源主管部门全程跟踪监管，确保按变更后规划条件实施，严禁擅自改变用途或违规开发；

（2）对弄虚作假、违规变更用途的，依法收回土地使用权并追究相关责任人责任；

（3）建立项目台账动态更新机制，定期向社会公开项目进展，接受社会监督。

八、其他事项

1．开工时限：调整用地后，应按出让合同约定的动工开发日期及时开工，实际动工时间不得超出合同约定3个月。

2．用地年限：调整规划条件、变更土地用途后，起始日期按原出让合同交地之日确定，终止日期按国家法定最高年限确定；已办理不动产登记的，以证载起止日期为准。

九、期限

本方案有效期3年。实施期间国家、自治区、鄂尔多斯市另有规定的，按照有关规定执行。